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Ho necessità di ristrutturare i servizi igienici e sussistendo con i lavori il forte rischio di lesioni irreparabili del tratto della colonna di scarico di proprietà condominiale(in cattivo stato),oltre all'Amministratore, ho interessato il vicino confinante essendo necessario accedere ai suoi locali e intervenire sul muro comune, qualora fosse indispensabile la sostituzione della colonna.Avendo ricevuto un netto rifiuto dal vicino (nonostante la mia disponibilità a farmi carico del ripristino), chiedo cortesemente: come devo agire verso il vicino e/ o l'amministratore? Qualora si verificasse la necessità di sostituzione della colonna, quali sono gli oneri a mio carico? Ringrazio dell'attenzione e, confidando nella Vs. cortese disponibilità,porgo i più cordiali saluti. e-mail firmata, Padova

Immagino che il cattivo stato della colonna di scarico sia stato verificato da persona esperta e attendibile e che non sia possibile convocare un'assemblea o attendere la prossima per sentirla deliberare in merito. Ritengo che l'amministratore dovrebbe farsi carico dell'autorizzazione alla sostituzione del tratto di colonna interessata, previa verifica dell'effettivo stato del manufatto, del tipo di intervento e del costo dello stesso. Ripartirà poi la spesa tra tutti i condomini allacciati alla colonna in base ai millesimi di proprietà, ove il regolamento di condominio non disponga diversamente, riferendo poi alla prima assemblea, articolo 1135 del Codice Civile (L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea). Nel caso l'amministratore ritenga di non dover procedere in tal senso potrebbe Lei stesso provvedere in base a quanto disposto dall'articolo 1134 del Codice Civile (Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente). Da quanto mi espone però, l'intervento non è possibile senza accedere alla proprietà confinante. Credo quindi che la strada migliore sia avvertire con raccomandata a.r. (meglio se tramite un legale) amministratore, vicino e gli altri condomini interessati allo scarico, della situazione e delle conseguenze del loro rifiuto, nel caso dovesse essere necessario intervenire sulla tubazione in oggetto dopo che Lei ha ristrutturato il bagno. Se questo non bastasse il legale Le potrà suggerire le ulteriori iniziative.

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La colonna di scarico principale del mio condominio si è rotta nel tratto sopra il mio solaio tetto. Le chiedo se la spesa per la riparazione tocca anche a me tenuto conto che io scarico nel tratto sotto il mio solaio di calpestio, quindi nel tratto integro. Ringraziandola le invio un saluto. e-mail firmata, Giarre (CT)

E' invalso l'uso, anche per la cronica mancanza di tabelle millesimali relative agli scarichi, di ripartire le spese di manutenzione ordinaria tra tutti gli allacciati a tale colonna in base ai rispettivi millesimi di proprietà. D'altra parte il danno alle colonne è raro, più frequente l'intervento alla base della colonna, dove passano gli scarichi di tutti. Ancora più frequente la rottura della tubazione nell'innesto tra la parte privata e lo scarico verticale, che non pone problemi in quanto a carico del condomino interessato. Volendo essere pignoli e nel caso il regolamento del condominio non preveda nulla in merito, ritengo che possano essere distinti due casi: la colonna di scarico è dotata di sfiato alla sommità: le spese di manutenzione ordinaria dovrebbero essere ripartite tra tutti i proprietari allacciati a tale colonna. E' bene ricordare che la tabella millesimale di riparto è opportuno tenga conto delle sole superfici delle varie proprietà, facendo attenzione alla eventuale presenza di più bagni nelle singole proprietà. la colonna di scarico non ha sfiato: si dovrebbe suddividere idealmente la colonna in tanti tratti quanti sono i piani e calcolare per ciascun tratto la tabella di riparto delle spese basandosi sulle proprietà che di tale tratto usufruiscono. C'è da chiedersi se valga la pena.

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Nel condominio dove abito si è stabilito con verbale assembleare di realizzare nuove tabelle millesimali e si è dato incarico all'amministratore stesso di redigerle. Dopo un anno l'amministratore è stato sostituito. Il subentrante afferma che il vecchio amministratore non ha ancora presentato ufficialmente le nuove tabelle millesimali. Egli afferma che, in occasione di lavori che si stanno realizzando, per non perdere tempo nel citare il vecchio incaricato ai suoi doveri, avendo lui(il nuovo amm.) modificato le vecchie tabelle solo per quanto riguarda quelle relative ai garages, agli scarichi, etc(B,C,D, etc.), lasciando inalterata quella generale(A), non è necessaria l'approvazione a norma di legge (unanimità ed altro). Desideravo sapere se la giustificazione del nuovo amministratore è corretta o se le nuove tabelle millesimali da lui redatte, anche alla luce del fatto che siamo in presenza di un incarico dato dall'assemblea ufficialmente ad altro tecnico, devono passare attraverso una regolare approvazione. e-mail firmata, I parte, Giarre (CT)

Sicuramente le nuove tabelle millesimali devono essere approvate. Per non convocare una nuova assemblea, l'amministratore potrebbe chiedere i contributi straordinari per i lavori in base alle tabelle attualmente in uso, rinviando al consuntivo dei lavori la presentazione dei riparti con le nuove tabelle, approvando in tale sede tabelle e riparti. Consiglio di prestare attenzione, in quanto credo che rischiate di trovarvi tre diverse tabelle millesimali tra cui scegliere e con due conti da pagare: uno al vecchio ed uno al nuovo amministratore.

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Poi desideravo chiedere se la messa in opera della pavimentazione della scivola a cielo aperto che conduce ai cantinati ed il rifacimento della vasca e relativa grata di raccolta dell'acqua meteorica ubicata a valle della scivola debbano essere attribuiti alla tabella dei cantinati oppure in tabella "A" come io ritengo trattandosi, rispettivamente, di decoro estetico del fabbricato e di drenaggio idraulico a protezione delle strutture di fondazione dell'intero edificio. Grazie e-mail firmata, II parte, Giarre (CT)

Dalla scarna descrizione che mi viene fatta ritengo che le spese debbano comunque essere ripartite in proporzione all'utilità che i proprietari dei vani interrati da una parte e tutto il condominio dall'altra, ne possono trarre. Valuti l'assemblea quale percentuale della spesa totale ripartire con la tabella di proprietà generale e quale con quella dei vani interrati. Si tenga conto anche dell'eventuale esistenza in tale zona di impianti condominiali (vano contatori, autoclave, ecc.). Immagino che anche in questo caso il regolamento taccia, altrimenti si segua quanto da esso disposto.

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Abito sotto al piano attico. L'assemblea ha deliberato di rifare impermeabilizzazione e pavimentazione della terrazza a livello di proprietà dell'attico, ripartendo come per legge le spese per 1/3 al proprietario e 2/3 ai sottostanti, tra cui il sottoscritto. In tale occasione ho chiesto che venga inserito del materiale isolante per difendere la mia proprietà, dotata di impianto di condizionamento autonomo, dal caldo e dal freddo. Chi è tenuto a pagare per detta miglioria ? e-mail firmata, Firenze

Da quanto mi espone, la miglioria in oggetto porta vantaggi esclusivamente alla sua proprietà, ritengo che lei sia il solo tenuto a sostenerne la spesa.

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A seguito delle recenti persistenti piogge si sono verificate infiltrazioni di acqua nell'appartamento posto all'ultimo piano e sovrastante la mia proprietà. Il muratore, chiamato dall'amministratore, ha individuato la causa nel comignolo della mia canna fumaria, esistente fin dalla costruzione del condominio. L'amministratore vuole che sia io a pagare la riparazione effettuata (che è stata risolutiva e di costo equo). E' giusto? e-mail firmata, Grosseto

Si

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